Bolha do imobiliário?! Mito!

A bolha do imobiliário não vai rebentar

A bolha do imobiliário não vai rebentar porque não existe bolha. Existe uma transformação permanente e irreversível onde a habitação se integrou definitivamente nos mercados financeiros globais.

O anúncio de Luís Montenegro sobre 1300 milhões de euros para habitação acessível parece responder à lógica elementar da crise habitacional: mais procura que oferta exige mais construção. Esta abordagem aparentemente óbvia ignora uma transformação fundamental: a habitação deixou de ser um bem de primeira necessidade para se tornar um activo financeiro no sentido estrito.

As políticas monetárias das últimas décadas catalisaram este processo. Quando o Banco Central Europeu manteve taxas próximas de zero durante anos e injectou liquidez no sistema financeiro, tornou a poupança tradicional pouco atractiva. Os investidores procuraram alternativas, e o imobiliário emergiu como o activo perfeito: tangível, historicamente estável, facilmente financiável e com potencial de valorização consistente. Simultaneamente, o crédito hipotecário tornou-se tão abundante e barato que permitiu alavancagem em escala.

A percepção generalizada de que "imóveis nunca perdem valor" — alimentada por décadas de crescimento quase ininterrupto — criou uma mentalidade de investimento que transcende completamente as necessidades habitacionais. Para quem já possui capital, comprar propriedades tornou-se uma estratégia de preservação e multiplicação de riqueza mais atractiva que qualquer aplicação financeira tradicional.

Este fenómeno estabelece uma vantagem competitiva estrutural e insuperável: investidores com acesso privilegiado a recursos superam sistematicamente famílias que dependem exclusivamente de rendimentos do trabalho. Enquanto uma família portuguesa média tem de poupar religiosamente durante décadas para conseguir dar uma entrada, um fundo de investimento pode adquirir dezenas de propriedades simultaneamente, gerar rendimento imediato através do arrendamento, venda ou alojamento local, e reinvestir esses lucros na compra de mais propriedades. É um ciclo de concentração de riqueza que se acelera exponencialmente e agrava as desigualdades.

Os dados portugueses são absolutamente devastadores: nos últimos dez anos, o preço médio das casas mais do que duplicou, enquanto os salários cresceram marginalmente, frequentemente abaixo da inflação real. Esta disparidade não é acidental nem temporária — é o resultado directo da financeirização do mercado de habitação.

O episódio mais revelador ocorreu durante a pandemia: contra todas as expectativas baseadas no abrandamento da economia, os preços não só não estagnaram como continuaram a subir. Este paradoxo demonstra que o mercado habitacional português se desconectou por completo dos rendimentos das famílias portuguesas, respondendo exclusivamente aos fluxos de capital internacional e às estratégias de diversificação de portfolios globais.

A habitação tornou-se uma reserva de valor global, equiparável a acções, obrigações ou ouro. As nossas cidades competem agora directamente com outras capitais europeias pelos fluxos de investimento internacionais. Um apartamento vale o que vale não porque os portugueses conseguem pagar esse preço, mas porque investidores internacionais consideram esse preço competitivo face às alternativas de investimento globais.

Esta realidade exige políticas estruturais que desvinculem a habitação dos mercados especulativos: impostos progressivos sobre propriedades que não sejam habitação própria permanente, restrições efectivas e aplicadas ao investimento estrangeiro não residente, regulação apertada dos fundos imobiliários, limites à concentração de propriedades, e programas massivos de habitação pública que nunca saiam do controlo directo do Estado. Sem estas medidas construir mais casas é como deitar combustível numa fogueira — apenas disponibiliza mais produto para os mesmos investidores globais que criaram o problema.

A bolha do imobiliário não vai rebentar porque não existe bolha. Existe uma transformação permanente e irreversível onde a habitação se integrou definitivamente nos mercados financeiros globais. As bolhas são fenómenos especulativos temporários que acabam por rebentar devido a pressões internas de insustentabilidade, os mercados financeiros globais são sistemas auto-sustentáveis que se perpetuam indefinidamente. Esperar que os preços "normalizem" naturalmente é como esperar que a Bolsa de Nova Iorque ou o mercado do ouro desapareçam por si próprios. Esta é a nova normalidade e só mudará através de intervenção política corajosa e determinada a reverter décadas de financeirização desenfreada.

Fonte: publico.pt (https://www.publico.pt/2025/09/18/p3/cronica/bolha-imobiliario-nao-vai-rebentar-2145996)